Immobili Enpam: come diventare inquilini

Quando nel 1958 nacque l’Enpam, rimasto per circa quaranta anni nel perimetro degli enti pubblici parastatali, l’investimento dei contributi a riserva era necessariamente e totalmente destinato al patrimonio immobiliare, e di questo una quota importante doveva essere indirizzata all’abitativo, da affittare prioritariamente ai pubblici dipendenti ed alle forze dell’ordine, sostanzialmente ad equo canone.

Con la trasformazione dell’Ente in una Fondazione privata (1996) le strategie di investimento sono state totalmente ripensate, a danno soprattutto degli immobili residenziali, che si riteneva non portassero più ai rendimenti attesi, sia per il peso fiscale sempre più consistente, sia per i costosi interventi di manutenzione richiesti da strutture di antica costruzione.

Così, dopo le dismissioni di strutture commerciali, operate nei primo decennio del secolo, dal 2010 in poi si è decisa la completa dismissione dell’abitativo: prima sono stati venduti i palazzi che l’Enpam deteneva in numerose province italiane, infine la vendita ha riguardato gli immobili romani. Di questa attività è stato incaricato il braccio immobiliare di Enpam, l’Enpam Real Estate, che aveva preso il posto dei gestori privati cui in precedenza l’Ente si era affidato.

La vendita viene effettuata cielo/terra a cooperative di inquilini appositamente costituite, sulla base dei valori certificati dall’Agenzia del Territorio, con un ribasso del 30% dovuto al fatto che prioritariamente si vende a soggetti già residenti nello stabile. Dell’invenduto, per evitare la gestione residuale di chi non può o non vuole acquistare, si è fatta carico una ulteriore società di intermediazione privata.

Ma come si diventava inquilini Enpam? Periodicamente, dopo la privatizzazione, veniva pubblicato un bando relativo alle sfittanze, che venivano assegnate sulla base delle domande presentate, secondo un’apposita graduatoria stilata in funzione di determinati parametri, quali il reddito e l’appartenenza a categorie favorite quali i dipendenti della Fondazione, i medici e gli odontoiatri. Questa procedura si è interrotta circa due anni fa, quando anche gli ultimi stabili sono stati inseriti nei lotti di dismissione.

Ed in effetti anche nel corso del 2018 in Enpam è proseguita la dismissione del patrimonio residenziale nel Comune di Roma, che - si legge nel bilancio preventivo 2019 – si prevede possa terminare nei primi mesi del 2020. Nel medesimo elaborato contabile, si precisa che nel 2018 sono stati emessi canoni di affitto per un totale di 44,5 milioni, a fronte di una previsione di 39 milioni. Le ragioni di tale scostamento sono riconducibili allo slittamento di alcuni rogiti di vendita degli immobili residenziali di Roma, rispetto alle tempistiche inizialmente pianificate. Che le operazioni di dismissione continueranno ad essere effettuate lo si deduce dalla ulteriore riduzione del totale canoni stimata per l’esercizio 2019, con un valore di circa 37,5 milioni.

Dal preconsuntivo 2018 si ricava inoltre che l’Enpam dovrebbe aver incassato nell’anno circa 38,5 milioni di plusvalenza (rispetto al valore iscritto a bilancio) dalla vendita dei complessi residenziali in Roma; per il 2019 si stima una ulteriore plusvalenza a tale titolo di circa 37,2 milioni. Sempre nel bilancio preventivo 2019 si precisa che " terminato il processo di dismissione in corso per gli immobili nel Comune di Roma, si dovrà affrontare il tema del residenziale e di come questa asset class possa contribuire alla diversificazione del portafoglio della Fondazione".

Ma è ancora possibile diventare inquilini dell’Enpam? Sicuramente sì, con riferimento agli immobili di Milano, per i quali la procedura di dismissione (pur ripetutamente ventilata) non è stata ancora ufficialmente avviata. In questo caso si può contattare la sede milanese di ERE o il locale ordine professionale. Per quanto riguarda Roma, si può forse esplorare la possibilità di entrare negli ultimi stabili dove la procedura è ancora in fase iniziale, ma occorrerà chiedere (senza certezza di esito) un colloquio privato con i competenti uffici di Roma, in Via Torino 38.